Pakistanindonesia.com – Properti Indonesia sedang berada di persimpangan menarik. Di satu sisi, kebutuhan hunian terus berkembang. Di sisi lain, investor asing melihat peluang dari pariwisata, konsumsi, dan kawasan industri.

Data Kementerian Investasi dan Hilirisasi/BKPM menunjukkan sektor perumahan, kawasan industri, dan perkantoran menyerap Rp140,4 triliun investasi sepanjang 2025. Nilainya sekitar 7,3 persen dari total realisasi investasi nasional. Angka ini kemudian memunculkan pertanyaan penting. Bisnis properti Indonesia apa saja yang terbuka bagi investor asing?

Jawabannya ternyata tidak sesederhana membeli tanah. Regulasi Indonesia membedakan hak atas tanah, kepemilikan hunian, dan kegiatan usaha properti. Karena itu, investor perlu memahami struktur bisnis sejak awal. PP Nomor 18 Tahun 2021 menjadi salah satu dasar penting dalam pengaturan hak atas tanah dan rumah susun.

1. Apartemen dan Hunian Vertikal

Apartemen menjadi salah satu sektor yang menarik karena kebutuhan tempat tinggal tidak selalu harus diterjemahkan menjadi kepemilikan tanah secara langsung. Dalam kerangka regulasi Indonesia, orang asing dapat memiliki satuan rumah susun tertentu sesuai persyaratan yang berlaku, sementara pengaturan hak atas tanah dan rumah susun berada dalam kerangka PP 18/2021.

Bagi investor, peluangnya bukan hanya membeli unit untuk investasi pribadi. Bisnis dapat berkembang melalui pengembangan apartemen, pengelolaan properti, layanan penyewaan, fasilitas penghuni, hingga kerja sama dengan pengembang lokal. Namun, struktur kepemilikan dan perizinan harus diperiksa secara hukum karena investor asing tidak bisa memperlakukan tanah di Indonesia seperti aset freehold tanpa batas. Inilah bagian yang sering hilang dalam promosi properti kepada pembeli asing.

2. Vila dan Akomodasi Pariwisata

Peluang kedua muncul dari sektor pariwisata. Indonesia menerima 1,41 juta kunjungan wisatawan mancanegara pada Desember 2025, naik 14,43 persen dibandingkan Desember 2024. Pada bulan yang sama, perjalanan wisatawan domestik mencapai 105,98 juta perjalanan. Angka tersebut menunjukkan besarnya aktivitas perjalanan yang dapat menciptakan kebutuhan terhadap akomodasi, penginapan, vila, dan berbagai layanan properti.

Karena itu, model bisnis yang menarik bagi investor asing tidak harus berbentuk pembelian tanah secara langsung. Pilihannya dapat berupa pengembangan akomodasi, kerja sama pengelolaan vila, operator hospitality, atau investasi melalui badan usaha yang memiliki struktur perizinan sesuai aturan. Kawasan wisata dengan arus pengunjung tinggi tentu mempunyai karakter berbeda dari pasar hunian biasa, sehingga analisis okupansi dan operasional menjadi sama pentingnya dengan lokasi.

3. Hotel dan Properti Hospitality

Hotel merupakan peluang lain yang berkaitan erat dengan pertumbuhan mobilitas masyarakat dan wisatawan. Data BPS menunjukkan tingkat penghunian kamar hotel berbintang pada Desember 2025 mencapai 56,12 persen. Angka ini memang bukan berarti seluruh hotel memiliki tingkat okupansi yang sama, tetapi memberikan gambaran bahwa aktivitas hospitality tetap menjadi bagian penting dari ekonomi perjalanan Indonesia.

Investor asing dapat masuk melalui pembangunan hotel, kerja sama dengan operator internasional, pengelolaan aset, atau investasi pada perusahaan yang bergerak di bidang hospitality. Model ini juga menarik karena nilai bisnis tidak hanya berasal dari bangunan. Merek hotel, sistem reservasi, manajemen, restoran, meeting space, dan pengalaman wisatawan dapat menjadi sumber pendapatan tambahan.

4. Kawasan Industri dan Gudang Logistik

Jika properti identik dengan rumah dan apartemen, sektor industri justru menawarkan cerita yang berbeda. Investasi Indonesia semakin berkaitan dengan manufaktur, hilirisasi, perdagangan, dan rantai pasok. BKPM mencatat sektor perumahan, kawasan industri, dan perkantoran mencapai Rp140,4 triliun pada 2025, sementara investasi nasional secara keseluruhan mencapai Rp1.931,2 triliun.

Kondisi ini membuka ruang untuk kawasan industri, gudang, pusat distribusi, dan fasilitas logistik. Investor asing dapat mengambil bagian melalui pembangunan kawasan, penyediaan fasilitas, pengelolaan properti industri, maupun kerja sama dengan perusahaan manufaktur. Bagi bisnis yang mengejar pendapatan jangka panjang, properti industri juga memiliki karakter berbeda dari properti hunian karena permintaannya sangat dipengaruhi oleh aktivitas produksi dan distribusi.

5. Bisnis Pengelolaan Properti

Peluang kelima justru tidak selalu terlihat sebagai “investasi properti”. Pengelolaan properti dapat menjadi bisnis tersendiri ketika jumlah apartemen, vila, hotel, dan aset komersial bertambah. Layanan seperti property management, pemeliharaan gedung, pemasaran, penyewaan, teknologi pengelolaan aset, hingga layanan untuk penghuni dapat menjadi sumber pendapatan tanpa harus memiliki seluruh aset fisiknya.

Model ini juga memperlihatkan perubahan penting dalam industri properti Indonesia. Nilai bisnis tidak lagi hanya berada pada tanah dan bangunan, tetapi pada kemampuan membuat aset tersebut menghasilkan pendapatan secara konsisten. Bagi investor asing, pendekatan berbasis layanan dapat menjadi alternatif untuk membangun bisnis di sektor properti dengan struktur yang berbeda dari sekadar membeli aset.

Investor Asing Tidak Bisa Sembarangan Membeli Tanah

Di sinilah sisi kontroversialnya. Narasi bahwa investor asing bebas membeli properti di Indonesia dapat menyesatkan jika tidak dibedakan antara kepemilikan hunian, hak atas tanah, dan investasi melalui badan usaha. PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur berbagai bentuk hak atas tanah dan rumah susun, serta menggantikan sejumlah aturan sebelumnya mengenai kepemilikan hunian oleh orang asing.

Karena itu, setiap transaksi harus melihat status hak, jenis properti, domisili atau status orang asing, struktur badan usaha, perizinan, serta ketentuan daerah yang berlaku. Investor yang hanya mengejar lokasi murah tanpa memeriksa legalitas dapat menghadapi risiko yang jauh lebih besar daripada sekadar perubahan harga properti.

Penutup

Lima peluang bisnis properti Indonesia untuk investor asing tidak berhenti pada jual-beli rumah. Apartemen, vila, hotel, kawasan industri, dan jasa pengelolaan properti menawarkan model bisnis yang berbeda dengan karakter risiko masing-masing.

Besarnya investasi di sektor perumahan, kawasan industri, dan perkantoran menunjukkan bahwa properti tetap menjadi bagian penting dari ekonomi investasi Indonesia. Pada 2025, total investasi nasional mencapai Rp1.931,2 triliun, dengan PMA menyumbang Rp900,9 triliun atau 46,6 persen.

Namun, peluang tersebut datang bersama aturan. Investor asing yang ingin masuk ke pasar Indonesia tidak cukup hanya bertanya “di mana harga properti akan naik?” Pertanyaan yang lebih penting adalah: aset apa yang bisa menghasilkan pendapatan, bagaimana struktur investasinya, dan apakah seluruh prosesnya sesuai aturan Indonesia?

Sumber Referensi

• Kementerian Investasi dan Hilirisasi/BKPM – Realisasi Investasi 2025
  https://www.bkpm.go.id/id/info/siaran-pers/realisasi-investasi-2025-lampaui-target-hilirisasi-melompat-43-3-persen
• Badan Pusat Statistik – Statistik Kunjungan Wisatawan Mancanegara 2025
  https://www.bps.go.id/id/publication/2026/04/30/4fb8642851550952baead819/statistik-kunjungan-wisatawan-mancanegara-2025.html
• Badan Pusat Statistik – Perkembangan Pariwisata Desember 2025
  https://www.bps.go.id/id/pressrelease/2026/02/02/2541/desember-2025–kunjungan-wisman-di-indonesia-mencapai-1-41-juta-kunjungan–jumlah-perjalanan-wisnus-105-98-juta–jumlah-perjalanan-wisnas-823-77-ribu–dan-tingkat-penghunian-kamar–tpk–di-hotel-bintang-56-12–persen-.html
• JDIH ATR/BPN – PP Nomor 18 Tahun 2021
  https://jdih.atrbpn.go.id/peraturan/detail/946/peraturan-pemerintah-nomor-18-tahun-2021
• JDIH BPK – PP Nomor 18 Tahun 2021
  https://peraturan.bpk.go.id/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021